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晚了5个月的起诉:郭广昌潘石屹为外滩地王掐架

因为一幅黄金地块,复星可能会与几家房企对簿公堂。而起因则是上海外滩的一幅黄金地块。5月31日复星发布公告称,已经向上海市第一中级人民法院提起诉讼,正式就上海外滩8-1地块的权益向有关各方提出民事诉讼,以保障公司在项目上的优先认购权。而业界人士指出,复星所指的相关方,即包括了soho中国、绿城、上海证大几家知名房企。而这次起诉,距离去年年底soho中国的收购事件,已过去5个月。不过,记者在采访中了解到,郭、潘最终是否一定会在法庭上相见,仍可能存在变数。复星要打官司郭广昌和潘石屹掐起来了,原因是上海外滩最有景的一幅标志性商业地块。5月31日,复星公告称,公司已经向上海市第一中级人民法院提起诉讼,要将soho中国及上海证大、绿城等相关交易企业告上法庭,以保证其对于外滩地王的优先购买权。“我们已经向上海法庭提交了诉讼,法院也受理了案件。”复星集团相关人士6月1日告诉记者,复星将维护自己在外滩8-1地块的权益。对于复星的起诉,soho中国董事长潘石屹第一时间在微博上作出回应。“对(外滩8-1地块)这个项目,我们现在拥有50%的股权,所以,这个东西不是(复星)愿意不愿意的问题。”潘石屹说。对于复星的起诉,绿城集团(绿城阳光公馆绿城百合公寓)一位高层6月1日告诉记者,目前还没有收到相关的正式文件。“比较奇怪的是,交易已经完成,钱也付掉了,还进行起诉,我们也有些想不通。”绿城上述高层告诉记者。为什么郭广昌和潘石屹会因为上海的一个商业项目,而即将对簿公堂呢?“去年复地从港交所退市后,就一直在打造复星地产的大平台。除了开发住宅,商业综合体、产业地产以及与此相关的地产金融,也一直是郭广昌非常看重的业务。可复地一直没有标志性的知名商业项目,但外滩地王项目无疑将成为上海未来的地标项目。”五合智库副总经理蔡文韬在接受记者采访时指出。“东家”几次更换“我们不应诉也没办法了。人家已经把枪指到你门口了,难道还等着挨打么?”soho中国相关人士6月1日表示。虽然外滩地块对复星来说有着非同寻常的意义,郭广昌与潘石屹又为何要通过对簿公堂的方式来解决?“项目本身的开局就不是太理想。”蔡文韬认为。双方争执的升级,起源于去年年底潘石屹对外滩地王的收购。2011年11月,上海证大以95.7亿元向海之门出售外滩地王项目。截至2011年11月2日,上海海之门房地产投资管理有限公司由浙江复星、证大房地产、绿城及磐石投资分别直接或间接占有50%、35%、10%及5%。到了12月29日,soho中国公告,通过从证大、绿城和磐石收购股权,从而持有了上海外滩8-1地块50%的股权。这也意味着,soho中国将与复星共同持有外滩地王项目。在soho中国收购之前,复星一直掌握外滩8-1地块的控股权。但soho中国40亿元的收购,使得该项目变成了各占半壁江山的局面。“项目先后有复地、上海证大、绿城进入,去年soho中国又收购了50%股权,股东结构本身就经历了一番大折腾。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出,股权结构的变化,多少会影响到下面项目的运作,而也使得在具体问题上的分歧变多,这几方的关系变得更没有那么容易理得清了。对此问题,上海外滩项目相关人士6月1日告诉记者,高层股东结构经历了波动和变化,多少对项目开发定位和招商产生了一些不利影响,但项目总体仍然在按计划进行。“在郭与潘此番矛盾公开的背后,应该是双方合作不顺畅的集中表现。其实因为项目股权起争执在地产界很正常,但关键是这样的争执是否会一直贯穿下去。在外滩地王这个庞大的商业项目启动后,双方仍然要合作相当长的时间。”乘星行机构总经理李骁指出,而能否忍受长期的不协调,将对双方产生更重要的考验。

绿城集团目前面临的危机什么,因何而起?

通过分析09和10年绿城集团的年度财务报告,我们发现,绿城集团的筹资方式主要依赖于银行房地产信贷,大约占融资总额的64.77%。由于09年初,经历过金融危机这场浩劫后,中国房市开始回暖,房价一路飙升,整个房地产市场一片欣欣向荣。在此情况下,绿城集团良好的经营业绩为其资产负债表增色不少,也为其从银行进行信贷投资增添了很多优势。但表面上的风光并不代表绿城集团的资金结构是十分安全合理的。从06年起,绿城的资产负债率就一直飘高在110%以上,2010年更是升高到216.22%,截止2011年6月,绿城集团的资产负债率依然高达204.77%。
危机很快就显现出来:
1.在政府介入房地产市场以前,基本所有的房地产商都是通过竞标土地,将土地抵押给银行获取贷款,建商品房,用销售收返还贷款这样的模式来营运获利的。但是这种情况在2010年政府对土地使用严格监管以后,就有所改变了。房地产开发商竞标土地的款项需短期内缴清,这就使得地产开发商在现金流上受到很大限制。
2.2011年2月起,高速的通货膨胀给中国市场带来了很大的波动,使得政府不得不出手干预经济,出台了一系列针对银行贷款的财政和货币政策。仅在2011年上半年政府就2次上调存贷款基准利率,4次上调金融机构存款准备金率,银根极度收缩使企业很难从银行获得有效融资,这就使得绿城不得不转向另一种筹资方式——房地产信托融资。
3. 2011上半年绿城集团共发行7款信托计划,信托融资共计37.67亿元,在国内大型房地产开发商中仅次于万达及保利,其中,万达今年上半年共发行8款信托融资计划,涉及金额60.76亿元,保利上半年发行信托计划11款,发行总规模为44.14亿元。但由于绿城激进的财务策略使负债比率一直过高,导致企业的信用可信度不高,致使投资者信任度下降,造成“绿城信托门”事件,使其筹资受到影响。
4我们通过报表分析,发现绿城将企业每年的销售收入基本全部用于再投资,扩大其规模。在此情况下,绿城突然遇到房价暴跌,房市直线下滑,而此时董事长宋卫平仍然坚持不降价。而在年初,“新国八条”的中“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”、“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。”等条例的影响下,绿城的“不降价”政策使他们的客户群体急速减少,销售情况也十分不景气,因而很难获得自有资金来周转。这些因素为其资金链的断裂埋下了伏笔。
与此同时,我们认为绿城集团在投资策略上也存在着失误。09年房市的快速回暖,房价较08年同比上涨25.01%。价格一路飙升使得很多房地产开发商大发了一笔,10年更是节节高升。也许是房市太过火爆使绿城集团的决策者对形势过于看好,没有考虑到政府的房市以及银行信贷调控政策影响,采用了比较激进的投资方式,错误的预计了市场的潜在风险。快速的大规模的投资使得绿城集团现有资金急速减少,而大量的商品房积压,不能快速变现,加剧了整个资金链的断裂。
因此,综合上述分析,我们认为绿城集团出现现状的根本原因在于其扩张性的投资策略,导致其无法筹集资金,现金流短缺。如果绿城集团不改变其投资策略,最终将会资金断流,面临破产。